Con la publicación de la nueva ley de urbanismo en Andalucía, se había generado una cierta expectación respecto a las viviendas en suelo rústico, ya que el nuevo gobierno había dado a entender que se iban a permitir. ¿Ha sido esto así? Pues, como casi todo, sí en algunos casos, pero no en todos.
Con la ley anterior, que databa del año 2002, podemos decir que las únicas viviendas que se permitían en suelo rústico eran aquellas vinculadas a una explotación agrícola. Como hecha la ley, hecha la trampa, la gente se lanzó a realizar “casas de aperos” a las que casi solo les faltaba el helipuerto. Tampoco faltaban las casas más o menos prefabricadas, intentando justificar, con diferente éxito según el caso y el municipio, que aquello no era una construcción fija sino móvil.
El caso, es que, como decíamos, la LISTA ha abierto la mano y, efectivamente, permite la construcción de viviendas en este tipo de suelo, pero cumpliendo una serie de condiciones, que se describen en el artículo 31 del reglamento:
- Solo se permitirá una vivienda unifamiliar por parcela
- La parcela deberá tener una superficie mínima de 2,5 hectáreas, permitiendo trazar en su interior un círculo de 50m. En caso de terrenos forestales, la parcela deberá ser de 5,0 hectáreas como mínimo.
- La vivienda deberá estar a un mínimo de 100m de cualquier otra edificación de uso residencial.
- La superficie edificable máxima será del 1% de la superficie de parcela, y como máximo se podrá desarrollar en dos plantas.
- La distancia a linderos será de al menos 25m.
- La vivienda deberá garantizar de forma autónoma sus servicios básicos, preferentemente mediante instalaciones de autoconsumo con fuentes de energía renovable.
Además, hay que tener en cuenta que:
- En general debe mantenerse la parcela en sus condiciones naturales en cuanto a arbolado, topografía, etc. Si es necesaria alterarla mediante desmontes, explanadas, etc, para ejecutar la edificación, solo puede verse afectada un máximo del 30% de la superficie que ocupa..
- Lógicamente, la edificación debe situarse fuera de zonas inundables, y en caso de situarse en terrenos forestales se deberán cumplir una serie de condiciones para asegurar la seguridad en caso de incendio.
- La construcción de la vivienda será compatible con la explotación de la parcela.
- No se autorizarán viviendas que impidan los usos ordinarios en las parcelas colindantes.
Como vemos, estas medidas tienden a evitar la formación de nuevos núcleos en terrenos rústicos, de ahí la separación entre viviendas, dimensiones mínimas de parcelas, etc. Por ello, hay que justificar también que no se realiza ninguno de los actos listados en el artículo 24, entre los que se incluyen:
- La división de los terrenos que tengan apariencia de buscar la generación de una “urbanización” para la construcción de viviendas, para lo que se dan una serie de parámetros, como no permitir segregaciones de formas regulares, las realizadas en base a nuevos viarios o incluso que se anuncien como venta de parcelas residenciales.
- Las transmisiones intervivos de cuotas proindiviso cuando dé lugar a que alguno de los titulares corresponda teóricamente una superficie inferior a la mínima edificable.
- La agrupación de edificaciones cuando, en un radio de 200m existan seis edificaciones o construcciones de uso residencial industrial o terciario, o diez edificaciones de cualquier uso. Tampoco la construcción de nuevas edificaciones que den lugar a alguna de estas situaciones.
- Las nuevas viviendas situadas a menos de 200m medidos en línea recta de un asentamiento urbanístico, una agrupación de viviendas irregulares o un hábitat rural diseminado.
- El trazado de viarios propios de zonas urbanas, aunque sean mediante compactación del terreno. Se consideran como tales los caminos con una ancho de rodadura superior a tres metros.
- El trazado de infraestructuras de servicios básicos, cuando no estén ligados a actuaciones autorizadas.
Hay que recordar que sigue permitiéndose también la construcción de viviendas vinculadas a una actividad desarrollada en el medio rural, como ya sucedía en la anterior ley.
¿Y cómo proceder si queremos construir una vivienda no vinculada a una explotación?
Si entendemos que cumplimos estas condiciones, debemos solicitar una autorización previa del ayuntamiento, mediante la presentación de un Proyecto de Actuación. De forma simplificada, podemos decir que un Proyecto de Actuación (PAU) es un anteproyecto de la edificación prevista en el que se incluye la justificación de todas las cuestiones previamente recogidas, además de algunas otras, tal como se recoge en el artículo 33 del reglamento.
Una vez se consiga la autorización, será cuando se pueda solicitar la licencia de obras mediante la presentación del proyecto de edificación.
Para agilizar los trámites, se recoge la posibilidad de solicitar simultáneamente autorización y licencia de obras, entregando a la vez el PAU y el proyecto de edificación.
Aunque excede el alcance de esta entrada, también nos podemos ver afectados por normativas sectoriales o urbanísticas del municipio en cuestión, que deberán ser objeto del estudio del caso específico.
Y hay que tener en cuenta una cuestión económica:
El reglamento establece una prestación compensatoria por el uso extraordinario de terrenos rústicos, que será gestionada por el municipio. En el caso de viviendas unifamiliares, esta será del 15% del presupuesto de ejecución material de la obra. Debemos sumar a los costes de licencia e impuesto de construcciones, que dependen de las ordenanzas del ayuntamiento correspondiente, este 15% adicional a la hora de considerar los gastos a afrontar.
Con esta entrada un poco larga hemos querido dar una idea general de la situación de las viviendas en suelo rústico. En resumen, solo una vivienda por parcela, que tiene que ser de al menos 2,5ha, cumplir una separación a otras viviendas de 100m y a linderos de 25m, y tener una superficie máxima del 1% de la superficie de parcela. Con esto podemos tener un orden de lo que podemos esperar si tenemos una parcela rústica en la que nos interesaría construir una vivienda unifamiliar.
Gracias a la lectora de nuestra newsletter que inspiró la creación de esta entrada.
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Juan Pablo Escribano – GPG Arquitectos
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