Qué hacer con una edificación ilegal
En una entrada anterior explicamos qué se considera una edificación ilegal y sus consecuencias.
Surge ahora la duda de qué podemos hacer como propietarios en este caso.
Las tres opciones más evidentes serían:
No hacer nada
Lógicamente, la primera opción es no hacer nada.
Si la edificación ha sido construida hace menos de seis años, y no es legalizable, básicamente lo único que se puede hacer es esperar cruzando los dedos para que el ayuntamiento no inicie acciones contra la misma, ya comentadas en la entrada anterior.
Según el caso, será más o menos probable que el ayuntamiento tome cartas en el asunto. El caso más normal es la denuncia de un vecino, que obliga a actuar al ayuntamiento, pero según lo evidente de la actuación o el personal del que disponga el consistorio, puede actuar de oficio en cuando tenga conocimiento de la obra ilegal.
Si la edificación ha sido construida hace más de seis años, ya no podrá ser objeto de sanción, y decidir llevar a cabo alguna de las acciones siguientes dependerá de que las necesitemos para realizar alguna operación, normalmente relacionada con el registro de la propiedad, necesitemos solicitar suministros de agua o luz de forma legal cuando no los tenemos, o queramos hacer nuevas obras de reforma o mantenimiento que no queremos a su vez que sean ilegales.
Legalizar la edificación
Como también hemos mencionado, existen ocasiones en las que, aunque la edificación se ha realizado sin licencia, cumple las condiciones urbanísticas que le serían exigibles, o es posible cumplirlas con obras de pequeño porte.
En este caso, podemos iniciar un proceso de legalización mediante la redacción de un expediente de legalización.
El contenido documental de un expediente de este tipo es muy similar al de un proyecto de nueva planta, y su tramitación en el ayuntamiento suele conllevar unas tasas también equivalentes a las que habría que haber pagado si la obra se hubiese hecho de forma legal.
Con el expediente de legalización, el técnico redactor está adquiriendo una responsabilidad sobre la obra equivalente a la que tendría en caso de haber dirigido la obra.
Culminando este proceso, la edificación queda, como su nombre indica, totalmente legalizada, y no tiene ya ninguna de las desventajas de estar fuera de la ley.
Solicitar la situación de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO)
Por último, se puede solicitar el reconocimiento de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO) si se cumplen las siguientes condiciones (recogidas en el artículo 405 del reglamento de la LISTA):
- La edificación se ha realizado sin licencia
- Han pasado más de seis años desde la construcción
- Se encuentra totalmente terminada
- No se encuentra en un suelo sujeto a procesos naturales que la pongan en riesgo ni en dominio público
- Cumple una condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad y salubridad
¿Y qué implica para una edificación ser reconocida como AFO?
Básicamente, cuando se reconoce a la edificación como asimilada a fuera de ordenación, se consigue:
- La posibilidad de acceder a los suministros básicos
- La posibilidad de realizar obras de conservación, reforma y consolidación que no impliquen un incremento de ocupación y volumen
La edificación queda en un estado de “permisividad”: se permite que se mantenga en su situación actual, pero eso no significa que se haya legalizado: básicamente, se reconoce que existe, y que no es posible actuar contra ella, dotándosela de un cierto sostén legal para que pueda ser mantenida sin necesidad de incurrir en nuevas ilegalidades que podrían estar sometidas a su vez a nuevos procesos sancionadores – órdenes de demolición, multas, etc.
Procedimiento para solicitar el reconocimiento de Asimilado a Fuera de Ordenación
Para solicitar el reconocimiento, debe redactarse un documento elaborado por técnico competente que permita comprobar el cumplimiento de las condiciones antes descritas, en el que se recojan los siguientes puntos (artículo 406 de la LISTA):
- Identificación de la edificación. Datos catastrales y registrales de la finca o localización mediante cartografía oficial georreferenciada.
- Régimen del suelo. Clase y categoría del suelo y, en su caso, el que estuviera vigente en el momento en el que la edificación fue terminada.
- Identificación de la existencia de riesgos de origen natural o antrópico.
- Descripción de la edificación. Superficie construida, número de plantas, tipología edificatoria, características constructivas básicas y uso al que se destina.
- Fecha de terminación de la edificación.
- Certificado que acredite que la edificación reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad
- En el caso de que la edificación se encuentre en una parcelación urbanística, la descripción de la parcela, a los efectos del artículo 174.2 de la Ley, que podrá realizarse mediante certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial o certificación catastral descriptiva y gráfica.
- A los efectos del artículo 409.1.f se identificarán los procedimientos penales, así como los procedimientos sancionadores o de protección de la legalidad de naturaleza sectorial, que pudieran afectar a la edificación. En el caso de que no exista conocimiento de éstos, se adjuntará a la documentación señalada en los apartados anteriores declaración responsable del titular de la edificación por la que se manifieste esta circunstancia.
La solicitud y el documento que la acompaña se presentará al ayuntamiento de la localidad en que se encuentre la edificación, que expedirá, si todo está correcto, el certificado administrativo de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación de la edificación.
Esperamos que con estas dos entradas se haya podido esclarecer algo el tema de los AFO en Andalucía, un tema bastante farragoso y que puede llegar a ser bastante complejo en algunas situaciones.
Si tienes dudas sobre tu vivienda y su posible reconocimiento como AFO o la posibilidad de legalizarla, contáctanos y veremos si podemos trabajar juntos.
Juan Pablo Escribano – GPG Arquitectos
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