Un tema que hasta ahora no hemos tratado en el blog es el de las edificaciones ilegales y las Asimiladas a Fuera de Ordenación (AFO). Vamos a tratar de contar, en dos entradas de este blog, qué uso tiene esta figura y qué implica de cara a la legalización de edificaciones existentes.
Podríamos decir que un AFO es una especie de «regularización a medias» para edificaciones ilegales existentes. No convierte una edificación en legal, pero le permite seguir existiendo con ciertas condiciones.
En esta primera entrada, vamos a centrarnos en qué son las edificaciones ilegales y qué consecuencias tiene este estado.
Edificaciones ilegales
Entendemos en este contexto como ilegales aquellas edificaciones que se han realizado sin la correspondiente licencia.
Dentro de estas, sin embargo, existen a su vez diferentes casos:
Hay edificaciones que, aunque se han realizado sin licencia, cumplen las condiciones urbanísticas que les son de aplicación, o están cerca de cumplirlas. Estas edificaciones podrían ser legalizadas con pocas modificaciones, o incluso con ninguna, mediante un expediente de legalización. Aunque también podrían acogerse al proceso de AFO que veremos más adelante, en general será más beneficioso para ellas proceder a legalizarse y tener así todos los derechos que ello conlleva.
Por otro lado están las edificaciones que, no teniendo licencia, fueron terminadas antes del 6 de mayo de 1975. Estas edificaciones se consideran legales, y los propietarios pueden solicitar al ayuntamiento una certificación administrativa que describa la situación de las mismas. Quedarán en situación legal si son compatibles con el planeamiento vigente, o de fuera de ordenación si no lo son. En cualquier caso pueden acceder al registro de la propiedad y a los suministros básicos.
Las edificaciones sin licencia situadas en suelo urbano o urbanizable, finalizadas entre el 6 de mayo de 1975 y el 28 de junio de 1990 se encuentran en la misma situación que las anteriores. Son legales a todos los efectos.
Por último tenemos las edificaciones construidas sin licencia después del 6 de mayo de 1975 en suelo rústico, o después del 28 de junio de 1990 en cualquier tipo de suelo. Estas edificaciones son en principio ilegales. Si no pueden ser legalizadas, por no cumplir las condiciones mínimas para ello, pueden ser objeto de un AFO.
El motivo por el que no pueden ser legalizadas es que no cumplen alguna de las condiciones que el planeamiento tiene para su ubicación, como por ejemplo, que directamente se prohíba la construcción (suelos rústicos, por ejemplo), que tengan una mayor superficie o número de plantas de las permitidas, o no respete la posición del edificio en la parcela, entre otras.
Implicaciones de la ilegalidad de una edificación
Pero ¿qué consecuencias tiene ser propietario de una edificación ilegal en Andalucía? Las podemos resumir en los siguientes puntos:
Posible orden de demolición y restitución de la legalidad urbanística
Si la edificación ha sido construida sin licencia o incumple la normativa urbanística, el ayuntamiento o la Junta de Andalucía pueden iniciar un procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística, que generalmente implica:
- Orden de demolición de la construcción.
- Restauración del suelo a su estado original.
- Sanciones económicas para el propietario, que pueden ser significativas.
Prescripción de la infracción urbanística
En Andalucía, pasados seis años desde la construcción, prescribe la capacidad de administración para restablecer la legalidad.
De esta forma, si desde la construcción no se ha iniciado expediente sancionador, la administración ya no podrá exigir la demolición.
La edificación continúa siendo ilegal, eso sí.
No acceso a servicios básicos
Las edificaciones ilegales no pueden acceder a suministros básicos como agua potable, electricidad o saneamiento, ya que las compañías suministradoras exigen documentación urbanística que no se puede aportar.
Imposibilidad de cambios de uso y reformas
Las edificaciones ilegales no pueden cambiar de uso, ampliar sus metros construidos o realizar reformas importantes sin riesgo de que la administración actúe en su contra.
Responsabilidad penal en suelos protegidos
En casos extremos en que la edificación se encuentre en suelo no urbanizable protegido (por razones ambientales, agrícolas o paisajísticas), el propietario puede enfrentarse a responsabilidad penal, con penas de cárcel y multas elevadas por delitos contra la ordenación del territorio.
En una siguiente entrada trataremos qué acciones podemos tomar en caso de ser propietarios de una edificación en este estado.
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Juan Pablo Escribano – GPG Arquitectos
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