Una entrada que faltaba hasta ahora en este blog es una sobre la transformación de locales u oficinas en vivienda, siendo un tema que es recurrente en nuestra newsletter y objeto de consultas con relativa frecuencia.
De alguna forma este contenido era “exclusivo” para nuestros suscriptores, que además obtienen un caso de éxito al darse alta, pero hemos decidido dar aquí unas pinceladas generales de los requisitos y los pasos a seguir para llevar a cabo este cambio.
La transformación de locales en vivienda no va a resolver por sí sola el problema de acceso a la vivienda. Sí puede ser, en cambio, una solución muy interesante en casos concretos. El primero que se viene a la cabeza es el de quien tiene un local sin uso y puede obtener una vivienda para un familiar por un precio inferior al de una vivienda comparable en la misma zona. También para quien busca en una zona concreta puede ser una salida encontrar un local sin uso para acometer el cambio. Y claro, también da pie a que alguien pueda hacer la transformación para una venta posterior.
Por otro lado, no todos los locales deberían convertirse en viviendas. En general, los locales que se encuentran en calles secundarias son los más lógicos para el cambio, ya que probablemente no tengan negocios en los mismos porque no sean rentables por su situación. Sin embargo, sí que su localización puede ser interesante para una vivienda o viviendas, y en ocasiones es posible encontrarlos en zonas céntricas o relativamente céntricas.
Aparte de esto, hay locales que cumplen sobre el papel pero producen viviendas oscuras, con poca privacidad o muy condicionadas por la geometría del espacio.
Otra opción que también hemos visto últimamente es la conversión de oficinas en viviendas. No hablamos de un local que tenía uso oficina, sino de oficinas situadas en un edificio terciario. Esta opción es también posible en muchas ocasiones, aunque hay que estudiar tanto las condiciones urbanísticas como la posible influencia de la normativa contraincendios.
En cualquier caso, el cambio de uso desde cualquier otro a vivienda requiere proyecto y, en Sevilla, licencia de obras. No puede realizarse el cambio mediante declaración responsable, por lo que hay que tener en cuenta los plazos de concesión de licencia, de los que hemos hablado en este mismo blog.
Estos son algunos de los aspectos principales que hay que estudiar antes de plantear una transformación de local u oficina a vivienda en Sevilla – decimos en Sevilla, porque según la localidad puede haber diferencias según su normativa urbanística, aunque en general, será similar en toda Andalucía.
- Compatibilidad urbanística: en general los locales que se transforman están en los bajos de edificios de vivienda, por lo que son compatibles con el uso residencial. Pero puede haber locales situados en otras situaciones, como parcelas terciarias o industriales, que no serían susceptibles de convertirse en viviendas si el planeamiento no lo permite. No suele darse el caso, como decimos, pero por si acaso a alguien se le ocurre tratar de convertir ese concesionario de coches en un pequeño bloque.
- Número máximo de viviendas: este suele ser el primer paso en la mayoría de las ocasiones – hay que ver en la normativa urbanística el número máximo de viviendas que se permite en la parcela en que se encuentre el local, para comprobar que no se ha alcanzado.
- Superficie mínima: si cumplimos el paso anterior, hay que tener en cuenta que la superficie útil mínima de una vivienda es de 40m2. Si el local no llega a ese número, podrían pensarse otras opciones, pero no podría ser una vivienda.
- Iluminación y ventilación: Las estancias vivideras de una vivienda, es decir, todas menos los aseos y cuartos como trasteros o similares, deben tener una superficie de iluminación mínima del 10% de su superficie útil, y una superficie de ventilación del 5% de la misma. Es decir, un dormitorio de 12m2, deberá tener huecos al exterior de al menos 1,2m2.
Esta condición limita la posibilidad de cambio de uso a aquellos locales que tengan una cierta dimensión de fachada, y la hace imposible para locales con mucho fondo.
- Altura mínima: la altura libre mínima en una vivienda debe ser de 2,5m. Puede ser más baja en zonas puntuales, pero si el local tiene una altura menor, no será susceptible de convertirse en vivienda.
- Estatutos de la comunidad: Aunque no suele ser habitual, puede que los estatutos de la comunidad limiten de alguna forma los usos en los locales del edificio, por lo que es aconsejable consultarlos antes de tomar ninguna decisión.
- Otras cuestiones a considerar: A la hora de plantear el cambio de uso, hay otras cuestiones que tenemos que tener en cuenta, las más comunes de las cuales con donde se encuentran las acometidas del local para fontanería y electricidad, o donde se produce el vertido de saneamiento, circunstancias que pueden condicionar la posición de los cuartos húmedos de la futura vivienda – y ser muy importantes en el plano económico de la operación.
También será importante prever la posición de los equipos exteriores de climatización o de aerotermia, así como las salidas de aire que tengamos que colocar, que deberán cumplir las condiciones urbanísticas que le sean de aplicación.
Estos son los principales condicionantes que tenemos que considerar si estamos buscando local para hacer un cambio de uso o estamos pensando hacerlo en un que ya tengamos.
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Juan Pablo Escribano – GPG Arquitectos
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