Comenzamos las entradas en el blog con un pequeño artículo dedicado a la legislación de viviendas con fines turísticos de Andalucía, regulada por el Decreto 28/2016. El contenido de esta entrada resume fundamentalmente la jornada gratuita impartida en formato online por la fundación FIDAS el día 28 de septiembre de 2016, con Rosa Ropero Guil, Técnico de Turismo de la Consejería de Turismo y Deporte de la Junta de Andalucía, como ponente principal, donde se dio una visión general de los objetivos del decreto y los pasos para llevar a cabo el registro de las viviendas turísticas.
Desde la administración se trata con este decreto de establecer un mínimo control sobre el fenómeno cada vez más importante del alquiler de viviendas particulares con fines turísticos, fundamentalmente a través de plataformas de internet. Para ello se crea un registro de las viviendas ofertadas con objeto de dar una garantía de mínimos a sus arrendatarios en cuanto a condiciones de habitabilidad, a la vez que se trata de evitar la utilización de infravivienda con estos fines, que a la larga deteriora la imagen turística de la comunidad autónoma. Hay que resaltar que el registro es obligatorio y gratuito, y no modifica las obligaciones fiscales respecto a las cantidades cobradas por el alquiler en las que pudiera incurrir el propietario.
En primer lugar hay que diferenciar una vivienda turística de otras figuras como las de apartamentos turísticos, hostales, hoteles, etc. Una vivienda con fines turísticos es ni más ni menos que una vivienda en la que un particular ofrece mediante precio el servicio de alojamiento, de forma habitual y con fines turísticos. Se entiende que el servicio es con fines turísticos si se comercializa o promociona en canales de oferta turística, es decir, principalmente mediante su publicación en páginas web tipo airbnb, windu, y similares.
Al tratarse de viviendas que ofertan un servicio de alojamiento turístico (que no es la actividad principal de su propietario), no se trata por tanto de establecimientos turísticos. Por ello no están sometidas a trámite de licencia de apertura, sino que únicamente requieren disponer de licencia de ocupación propia de una vivienda para poder ser inscritas.
Un mismo propietario no puede tener más de dos viviendas turísticas a una distancia inferior a 1000m, ya que en ese caso se considerarían apartamentos turísticos. Tampoco se permite en alquiler de forma consecutiva por un solo usuario por más de dos meses.
Se exige a las viviendas que tengan unas condiciones mínimas para el uso, que pueden resumirse en las siguientes:
- Las habitaciones deben tener ventilación directa al exterior o a patios, y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas (excepto en viviendas situadas en entornos protegidos donde no puedan realizarse actuaciones para cumplir este requisito).
- Cuando el periodo de funcionamiento sea de mayo a septiembre, deberá disponer de sistema de refrigeración fijo de habitaciones y salones. No son válidos ventiladores o equipos portátiles.
- Cuando el periodo de funcionamiento sea de octubre a abril, deberá contar con calefacción. En este caso no se obliga a que sea un equipo fijo, por lo que puede ser también un equipo portátil (radiadores de aceite, braseros eléctricos, etc.).
- Debe estar suficientemente amueblada para el uso según las plazas disponibles, y disponer de ropa de cama, lencería y menaje en general, así como de un juego de reposición. También se debe proporcionar información e instrucciones de funcionamiento de los electrodomésticos u otros dispositivos presentes en la vivienda.
- Debe disponer de botiquín de primeros auxilios.
- Debe haber información turística a disposición de los usuarios.
- Disponer de hoja de reclamaciones
- Se debe facilitar un número de teléfono para resolver consultas o problemas que puedan surgir de forma inmediata.
El decreto permite tanto el alquiler de viviendas completas como el de habitaciones. En el primer caso, el número máximo de plazas será de 15, mientras que en el segundo será de 6 (total de plazas por habitaciones ofertadas en una vivienda). Además, el propietario debe residir en la misma vivienda en que se ofertan habitaciones sueltas.
En cualquier caso la capacidad máxima de una habitación será de 4 plazas, y la del total de la vivienda lo indicado en la licencia de ocupación.
El único trámite que es necesario realizar es entregar una declaración responsable, preferiblemente de forma electrónica si se dispone de certificado digital, en la página del Registro de Turismo de Andalucía. Si se desea se puede a la vez presentar el resto de la documentación, que si no será solicitada por la administración más adelante:
- Copia de la licencia de ocupación o documento equivalente.
- Título para la explotación de la vivienda (escritura de propiedad, contrato cesión de uso como vivienda con fin turístico, etc.).
- Copia del IBI u otro documento que acredite la referencia catastral.
- Certificado de empadronamiento del propietario de la vivienda, si se trata del tipo “por habitaciones”.
Todos estos documentos deben ser de fácil obtención para el propietario, excepto la licencia de ocupación. En el caso de viviendas posteriores a 1988, si no se dispone de dicha licencia, puede solicitarse en al ayuntamiento.
En el caso de viviendas anteriores, puede solicitarse licencia de ocupación según el artículo 13.1 d) del Reglamento de disciplina urbanística (2º párrafo). Para ello, cada municipio debe establecer los requisitos para la obtención de la licencia, y de momento no en todos ellos se ha establecido un procedimiento.
En el caso del Ayuntamiento de Sevilla, por ejemplo, se pide la siguiente documentación:
Certificado descriptivo y gráfico, suscrito por técnico competente, en el que conste la terminación de la obra en fecha determinada, la descripción del estado de conservación del edificio y las instalaciones con que cuenta y acredite, en atención de las circunstancias anteriores, la aptitud del mismo para destinarse al uso previsto, en este caso como Viviendas con fines turísticos de acuerdo con lo establecido en el Decreto 28/2016, BOJA núm. 28 de 11/02/2016 ; así como la identificación catastral y registral del inmueble, y las condiciones urbanísticas vigentes. Se adjuntará igualmente a la solicitud documentación justificativa del correcto funcionamiento de las instalaciones ejecutadas en el inmueble conforme a su normativa reguladora y, en su caso, certificación emitida por las empresas suministradoras de los servicios públicos, de que las redes son accesibles desde la edificación sin precisar nuevas obras, y de ser viable dicha acometida Para cumplir con lo establecido en el referido Decreto, deberá indicarse la capacidad máxima de la vivienda.
Es de suponer que el resto de ayuntamientos vayan regulando de manera similar el trámite.
La intervención de un técnico (arquitecto o arquitecto técnico) es por tanto sólo necesaria en el caso de que la vivienda que se pretende destinar a uso turístico no disponga de licencia de ocupación. En el resto de los casos puede contarse con él o con cualquier otro profesional con objeto de facilitar los trámites, pero no es obligatoria su presencia.
Una vez se lleve a cabo la presentación de la declaración responsable, se obtiene un número de registro con el siguiente formato VFT/SE/00000, donde VTF indica que se trata de un vivienda con fines turísticos, SE son las dos primeras letras de la provincia donde se sitúa la vivienda, y 00000 es un número de orden secuencial. El número de registro debe indicarse en toda publicidad que se haga de la vivienda.
Por último, hay que hacer un salvedad sobre las viviendas turísticas de alojamiento rural, que se rigen por su propia normativa (decreto 20/2002). Las condiciones que deben cumplir son similares, pero no idénticas, a las aquí descritas, además de permitir únicamente un máximo de tres meses de alquiler al año. Es importante reseñar que, según el decreto, se considera medio rural entre otros a aquellos municipios de menos de 20.000 habitantes, por lo que en estos núcleos de población no sería posible acogerse al decreto de viviendas con fines turísticos sino al mencionado de viviendas turísticas de alojamiento rural.
Como resumen sobre el trámite, hay que resaltar que su realización es sencilla y los requisitos que se exigen son realmente de mínimos, por lo que aquel interesado en alquilar su vivienda en las condiciones indicadas puede llevarlo a cabo sin mayores complicaciones en la mayoría de los casos. No hacerlo supone incurrir en infracción grave por el artículo 71.1 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, sancionada con multa de 2.001 a 18.000 euros.
Enlaces de interés:
Registro de Turismo de Andalucía
Preguntas frecuentes sobre viviendas con fines turísticas (Consejería de Turismo y Deporte)